Om du äger en näringsfastighet privat beskattas hyran normalt som inkomst av näringsverksamhet. Det innebär avdragsgilla socialavgifter och inkomstskatt på upp till 57 procent.

Genom så kallad räntefördelning kan dock viss del av den löpande inkomsten tas upp som inkomst av kapital. Ju mindre belånad fastigheten är, desto större del av avkastning beskattas med 30 procent.

Om du själv arbetar med hyreshuset är näringsverksamheten aktivt, annars räknas den som passivt. Är den aktiv blir det ca 31 procent i egenavgifter, och underskott på upp till 100 000 kronor per år får dras av mot tjänsteinkomster  under de fem första åren.  Den som är passiv kan inte göra någon sådan kvittning, men betalar å andra sidan ca 24 procent i särskild löneskatt i stället för egenavgifter.

För en aktiv ägare kan det alltså under en nystartsperiod vara intressant med direktägande.

Du kan också äga fastigheten genom aktiebolag. Då blir det 28 procents bolagskatt på löpande inkomster och kapitalvinst när bolaget säljer fastigheten.

Man kan ofta undvika att betala skatt vid en försäljning genom att överlåta fastighetsbolaget till ett nytt moderbolag som i sin tur skattefritt säljer fastighetsbolaget. Den möjligheten har dock lett till en begränsning av rätten för bolag att dra av förluster på fastigheter. Sådana får bara dras av mot fastighetsvinster hos bolaget.

Om du vill att din direktägda fastighet ska övertas av ditt aktiebolag kan du göra en så kallad underprisöverlåtelse. Det görs genom att du säljer fastigheten till bolaget till ett pris som ligger mellan noll och ditt eget justerade anskaffningspris. Då utlöser överlåtelsen vanligen inte beskattning hos dig. Däremot kan du sedan inte köpa ut fastigheten så att den ägs privat utan att betala fullt marknadspris. Då blir det 28 procents skatt hos aktiebolaget på värdeökningen.

Allt detta är komplicerat och kräver att allt görs på exakt rätt sätt för att det inte ska oväntade skattekonsekvenser, så vänd dig till din revisor och en skatterådgivare innan du gör några transaktioner.

Cecilia Gunne Skattejurist, vd för Catella Sponsor, Stiftelseförvaltning